Голландские покупатели, Box 3 и покупка недвижимости в Испании: что меняется в 2026 13 окт 2026

Коротко: Нидерланды применяют налог Box 3 — налог на фиктивную доходность активов, включая зарубежную недвижимость — ко всем голландским налоговым резидентам. В 2026 году система в полном переходном периоде: запланированное повышение ставки отменено, парламент утвердил новую модель налогообложения реальных доходов с вступлением в силу в 2028 году, Верховный суд продолжает признавать аспекты действующей системы неконституционными. Для голландских покупателей Costa Blanca в 2026 году это имеет конкретные практические последствия, которые стоит понять перед покупкой.

Почему голландские покупатели доминируют на рынке Costa Blanca Юг

Нидерланды стабильно входят в число двух-трёх ведущих стран по объёму сделок в провинции Аликанте. В Гуардамар-дель-Сегуре, Торревьехе и Орихуэла-Коста голландские покупатели присутствуют десятилетиями — привлечённые климатом, ценовым разрывом с Нидерландами, пляжами с Голубым флагом и образом жизни, который Северная Европа просто не может обеспечить.

Что такое Box 3 и как он влияет на недвижимость в Испании

Голландская система подоходного налога разделена на три "ящика" (boxen). Box 3 облагает налогом состояние — сбережения, инвестиции, зарубежная недвижимость — не на основе фактически полученных доходов, а на основе фиктивной доходности, установленной законом для каждой категории активов.

На 2026 год фиктивная ставка для "прочих активов" — категория, включающая недвижимость в Испании — составляет 6% от стоимости актива, облагаемых по ставке Box 3 36%. Это равносильно эффективному ежегодному налогу в размере 2,16% от стоимости испанской недвижимости, независимо от того, сдаёте ли вы её в аренду.

Практический пример

Эта сумма уплачивается в Нидерландах, в голландской налоговой декларации, каждый год пока вы владеете недвижимостью.

Примечание о двойном налогообложении: Конвенция об избежании двойного налогообложения Испания-Нидерланды применяет метод пропорционального освобождения. Нидерланды освобождают часть Box 3, соответствующую испанской недвижимости, но наличие иностранного актива может увеличить эффективную ставку, применяемую к остальному голландскому имуществу.

Что меняется в Box 3 в 2026

Box 3 был признан неконституционным Верховным судом Нидерландов в нескольких решениях с 2021 года. Действующая система остаётся временно законной пока правительство принимает реформу, но контекст — неопределённость:

Январь 2026: Нидерланды отменили планируемое повышение ставки Box 3 (которая должна была вырасти до 7,78%). Правительство решило не повышать ставку, чтобы не ускорять массовую продажу сдаваемой в аренду недвижимости.

Февраль 2026: Парламент Нидерландов утвердил новую модель Box 3 на основе налогообложения реальных прироста капитала (vermogensaanwasbelasting), с датой вступления в силу 2028 год.

Текущий статус октябрь 2026: Система фиктивных доходностей остаётся в силе на 2026 и 2027 годы. Реформа 2028 года ещё может быть изменена до вступления в силу.

Как облагается налогом недвижимость в Испании для голландского налогового резидента

В Испании

При сдаче в аренду: IRNR по ставке 19% от чистого дохода для резидентов ЕС/ЕЭЗ. Можно вычесть фактические расходы, связанные с арендой.

Без аренды: Испания применяет вменённый доход — как правило 1,1% от кадастровой стоимости объекта, облагаемый 19% для резидентов ЕС.

Ежегодный IBI: Муниципальный налог, уплачиваемый всеми владельцами независимо от места жительства. В Торревьехе и Гуардамаре обычно 200–600 €/год для стандартного апартамента.

Прирост капитала и plusvalía при продаже: При продаже Испания облагает прирост по ставке 19% для резидентов ЕС (IRNR), а также применяет муниципальный налог plusvalía.

В Нидерландах

Box 3 применяется к полной стоимости недвижимости по описанным выше фиктивным ставкам. Конвенция об избежании двойного налогообложения Испания-Нидерланды определяет, у какой страны первичные права на налогообложение. Для недвижимости первичные права у Испании. Нидерланды применяют пропорциональное освобождение с прогрессией.

Почему голландские покупатели продолжают покупать несмотря на Box 3

Ценовой разрыв. Сопоставимая недвижимость в Нидерландах стоит в три-пять раз дороже. Цена покупки — доминирующий фактор в расчёте общей доходности.

Качество жизни. Климат, еда, пляжи и стоимость жизни — постоянно называемые мотивации покупки.

Доходность аренды. Голландские покупатели в Гуардамаре, Мил Пальмерас и Ла-Мате обычно используют объекты для смешанного личного и арендного использования. Валовая доходность 5–7% реальна в этих локациях.

Ожидание реформы 2028. Новая система может быть более выгодной для владельцев с умеренным или нулевым доходом от аренды.

Что нужно прояснить перед покупкой как голландский покупатель на Коста-Бланке

1. Рассчитайте влияние Box 3 на вашу конкретную ситуацию. Эффективная ставка 2,16% от стоимости объекта — это отправная точка, но ваш общий голландский имущественный портфель меняет реальный расчёт.

2. Поймите два уровня налогообложения. Испания взимает IRNR (19% от чистого дохода от аренды или вменённой ренты). Нидерланды взимают Box 3 от стоимости актива.

3. Проверьте статус вашей декларации Box 3. Если у вас есть ожидающие претензии из предыдущих лет из-за неконституционности системы — сейчас время управлять ими с голландским налоговым консультантом.

4. Учтите полную стоимость транзакции. Расходы на покупку во Сообществе Валенсия (ITP 9% с июня 2026 + нотариус + регистрация + обслуживание) составляют около 10–11% сверх цены покупки.

5. Учтите текущие ежегодные расходы. IBI, взносы ТСЖ, IRNR (при отсутствии аренды) и Box 3 в Нидерландах вместе формируют ежегодные расходы на владение, которые нужно моделировать перед покупкой.

Naranja Spain работает с голландскими покупателями в Гуардамар-дель-Сегуре, Торревьехе и Орихуэла-Коста. Смотрите недвижимость в Гуардамаре и Торревьехе, или свяжитесь с нами.

Полный разбор расходов: реальная стоимость покупки недвижимости в Испании.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли я платить Box 3 в Нидерландах на мою недвижимость в Испании если я уже плачу налоги в Испании?
Да, голландские налоговые резиденты декларируют мировые активы в Box 3, включая недвижимость в Испании. Однако конвенция об избежании двойного налогообложения предотвращает фактическое двойное налогообложение путём применения пропорционального освобождения.

Меняется ли что-то для меня с реформой Box 3 в 2028 году?
Потенциально да. Новая система будет облагать налогом реальный прирост, а не фиктивный доход. Если вы не сдаёте или сдаёте по низкой доходности, изменение может быть выгодным.

Сколько IBI я плачу в год за недвижимость в Торревьехе или Гуардамаре?
Для стандартного двухкомнатного апартамента IBI обычно составляет 200–600 €/год. Точная сумма зависит от кадастровой стоимости объекта.

Статья носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые правила в Нидерландах и Испании часто меняются. Всегда консультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом с опытом в конвенции об избежании двойного налогообложения Испания-Нидерланды.