Испанский налог 100% для покупателей, живущих вне ЕС: на каком этапе он в ноябре 2026 10 ноя 2026

Коротко: испанский налог 100% на покупку недвижимости лицами, проживающими вне ЕС, на 10 ноября 2026 года не действует. Это законопроект социалистической парламентской группы, зарегистрированный в мае 2025 года, который, по данным The Local, к концу марта 2026 года не обсуждали в Конгрессе ни разу. Королевский указ 806/2026 от 5 октября распустил парламент и назначил всеобщие выборы на 29 ноября, а законодательные инициативы, не завершившие прохождение, утрачивают силу. Сегодня покупка на Коста-Бланке стоит столько же, сколько и раньше: ITP 9% на вторичное жильё и НДС 10% плюс AJD 1,4% на новостройки.

Что такое налог 100% по официальному тексту

Полное название: Государственный дополнительный налог на передачу недвижимости нерезидентам Европейского союза. Он содержится в законопроекте о стимулировании аренды жилья по доступным ценам, внесённом Социалистической парламентской группой и опубликованном в Официальном бюллетене Генеральных кортесов 30 мая 2025 года (№ 229-1).

Согласно этому тексту, налог:

• облагает возмездные сделки с недвижимостью, расположенной в Испании, а также установление и передачу вещных прав на неё;
• распространяется на физических лиц и организации, не являющиеся резидентами Европейского союза;
• возникает в день передачи недвижимости;
• считается по ставке 100% налоговой базы, то есть стоимости объекта, как описывают это сам текст и анализы налоговых консультантов, таких как PwC и Grant Thornton. На бумаге вторичное жильё стоило бы вдвое дороже.

Кого коснулся бы текст: важно место жительства, а не паспорт

В тексте речь идёт о лицах, не проживающих в ЕС, а не о гражданствах. Попадаете вы под действие или нет, определяет страна проживания, а не паспорт.

Для русскоязычных покупателей это тоже важное уточнение. Тот, кто легально живёт в Испании или в другой стране ЕС, проживает в ЕС и под текст не попадает. Тот, кто живёт вне ЕС, например в Великобритании, Норвегии, Швейцарии или за пределами Европы, по буквальному тексту попадает, независимо от гражданства.

Это прочтение текста, внесённого в 2025 году. В окончательной редакции определение могло бы измениться или появиться исключения.

О Норвегии: она входит в Европейскую экономическую зону, но не в ЕС. Некоторые консультанты предупреждали, что иное отношение к резидентам ЕЭЗ могло бы противоречить Соглашению о ЕЭЗ.

На каком этапе всё сейчас: хронология

Что происходит с законопроектами при роспуске парламента

При роспуске парламента законодательные инициативы, не завершившие прохождение, утрачивают силу. Чтобы налог 100% вернулся в повестку, новый парламент должен был бы получить новую инициативу и провести её через всю процедуру с нуля.

Серьёзно предсказать, произойдёт ли это, невозможно. В этой статье мы не оцениваем ни одну партию и не прогнозируем итоги выборов. Мы описываем то, что есть: текст, который не является законом, и избирательный календарь.

Вписывается ли он в право ЕС

Юридические фирмы и налоговые консультанты указывали, что подобное обложение могло бы противоречить свободе движения капитала (статья 63 Договора о функционировании ЕС), которая защищает в том числе движение капитала со странами за пределами ЕС. Это открытая юридическая дискуссия, а не вывод. Если бы налог когда-нибудь приняли, он, скорее всего, оказался бы в судах.

Что меняется для вас сегодня, если вы покупаете на Коста-Бланке

Ничего. Налога не существует, а расходы на покупку те, что действуют в Валенсийском сообществе:

К этому добавляются нотариус, реестр собственности и gestoría, зависящие от конкретной сделки: запросите расчёт до подписания. Разбивку вы найдёте в нашем руководстве о реальной стоимости покупки недвижимости в Испании.

Если вы планируете сдавать жильё в аренду, учтите: новые жилищные декреты ещё в процессе, а пакет января 2026 года включал дополнительные ограничения на туристическую аренду. Уточните их статус у консультанта до покупки.

Что делать, если вы живёте вне ЕС и хотите купить

1. Не спешите из страха перед налогом, которого нет. Сегодня он не действует, а его будущее неопределённо.
2. И не выстраивайте схемы, чтобы его обойти. Фирмы-прокладки или третьи лица, которые значатся покупателями ради обхода налога, даже не принятого, могут создать серьёзные налоговые и юридические риски. Поговорите с юристом, прежде чем рассматривать что-либо подобное.
3. Если вы планируете переехать в Испанию, ваша ситуация меняется. Это вопрос миграционного и налогового права: проконсультируйтесь со специалистом.
4. Хорошо зафиксируйте условия. Наймите независимого юриста и пройдите с ним договор arras. Подробности есть в нашем руководстве резерва vs аррас в Испании.
5. Следите за официальными источниками (BOE и сайт Конгресса), а не за заголовками.

Часто задаваемые вопросы

Действует ли налог 100% для иностранных покупателей?
Нет. Это законопроект 2025 года, который не принят. При роспуске парламента незавершённые инициативы утрачивают силу.

Когда всеобщие выборы?
29 ноября 2026 года, согласно Королевскому указу 806/2026 от 5 октября, размещённому на сайте Национального института статистики (INE).

Коснулся бы он британцев?
Если бы текст 2025 года был принят как есть, он коснулся бы тех, кто живёт вне ЕС, включая Великобританию. Британец, проживающий в Испании, не был бы нерезидентом ЕС. Сегодня налог не действует.

Коснулся бы он норвежцев и швейцарцев?
По буквальному тексту да, поскольку Норвегия и Швейцария не члены ЕС. В случае Норвегии также поднимался вопрос соответствия Соглашению о ЕЭЗ. Сегодня налог не действует.

Коснулся бы он тех, кто живёт в Испании или в ЕС и говорит по-русски?
Если вы проживаете в Испании или другой стране ЕС, вы не нерезидент ЕС, и под текст не попадаете. Если проживаете вне ЕС, попадаете по буквальному тексту, независимо от гражданства.

Я подписал arras или собираюсь. Стоит ли беспокоиться?
Сегодня никакого дополнительного налога нет. Если когда-нибудь примут нечто подобное, переходные положения будут зависеть от окончательного текста и их нельзя предугадать. Спросите вашего юриста.

Где прочитать официальный текст?
В Официальном бюллетене Генеральных кортесов, № 229-1 от 30 мая 2025 года, и на сайте INE для избирательного календаря. Ссылки ниже.

Официальные источники

• Официальный бюллетень Генеральных кортесов, № 229-1 (30 мая 2025)
• Национальный институт статистики (INE): всеобщие выборы 29 ноября 2026

Официальный текст, который мы изучили, относится к маю 2025 года. Некоторые СМИ сообщали о более поздних проектах, и окончательная редакция может отличаться.

Хотите посмотреть, что есть в наличии? Смотрите недвижимость в Торревьехе и недвижимость в Гуардамар-дель-Сегура или напишите нам.

Эта статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Перед принятием решения о покупке всегда консультируйтесь с квалифицированным испанским юристом и налоговым консультантом.