Новостройка или вторичка? Что лучше на Коста-Бланке?

Автор: Naranja Spain Май 2026 · Время чтения — 10 минут

Это вопрос, который нам в Гуардамаре задаёт почти каждый покупатель: что лучше — новостройка или вторичное жильё? У обоих вариантов есть реальные преимущества, и в 2026 году ответ больше зависит от вашей личной ситуации, чем от каких-либо универсальных правил. Ниже — наш честный анализ после более чем 10 лет работы с покупателями на Коста-Бланке.

Главное различие: что именно вы покупаете

Новостройка — это недвижимость, приобретаемая напрямую у застройщика, будь то покупка на этапе проекта, в процессе строительства или сразу после завершения работ. Вы становитесь первым владельцем.

Вторичное жильё — это любой объект недвижимости, у которого уже был предыдущий собственник. Ему может быть как 2 года, так и 30 лет. В таких районах, как Гуардамар-дель-Сегура и Торревьеха, рынок вторичного жилья очень широк и часто предлагает лучшие локации — рядом с пляжем или в центре города.

Правильный выбор зависит не от того, какой вариант «лучше» в теории, а от того, что больше подходит именно вам — по срокам, бюджету и планируемому использованию недвижимости.

Налоги и расходы при покупке: реальная разница

Это один из моментов, который многие покупатели изначально рассчитывают неправильно.

При покупке новостройки в Испании оплачивается 10 % налога на добавленную стоимость, а также около 1,5 % гербового сбора. Дополнительно нужно учитывать расходы на нотариуса, регистрацию и услуги адвоката — обычно ещё около 2–3 %.

При покупке вторичного жилья в Валенсийском сообществе оплачивается 10 % налога на передачу собственности. Дополнительные расходы — нотариус, регистрация и адвокат — также обычно составляют около 2 %.

Например, при покупке недвижимости стоимостью 250 000 евро итоговая стоимость новостройки составит примерно 283 750 евро, а вторичного жилья — около 280 000 евро. Разница меньше, чем многие ожидают. Гораздо важнее базовая цена и то, что вы получаете за эти деньги.

Юридические гарантии: здесь выигрывает новостройка

Один из самых сильных аргументов в пользу новостройки в Испании — система обязательных юридических гарантий.

На новостройки действует 10-летняя гарантия на конструктивные дефекты, такие как фундамент и несущие стены. Также предоставляется 3-летняя гарантия на основные инженерные системы — водопровод, электрику и кондиционирование. Кроме того, действует 1-летняя гарантия на отделку и эстетические элементы.

Вторичное жильё таких гарантий не имеет. Поэтому мы всегда рекомендуем проводить техническую инспекцию недвижимости перед покупкой. Обычно такая проверка стоит от 300 до 500 евро и может помочь избежать серьёзных проблем в будущем.

Локация: вторичное жильё выигрывает в лучших районах

Лучшие участки у моря в Гуардамаре, на набережной Торревьехи и в сформировавшихся урбанизациях Ориуэла-Коста были застроены ещё десятки лет назад. Новые проекты всё чаще строятся немного дальше от побережья или в новых жилых районах — красивых, но редко расположенных прямо у пляжа.

Если для вас важно иметь возможность дойти пешком до моря, рынка или центра города, вторичное жильё часто остаётся единственным вариантом в самых востребованных районах.

Что вы получаете за свои деньги в 2026 году

Новостройки предлагают современный дизайн, высокую энергоэффективность и более низкие счета за электричество. Такие объекты обычно имеют современные планировки — открытые гостиные, просторные террасы и главные спальни с собственной ванной комнатой.

Во многих новых комплексах также есть бассейны, тренажёрные залы, подземные парковки, а иногда и услуги консьержа. Поскольку техника и отделка полностью новые, в ближайшие годы не требуется вкладываться в ремонт. Кроме того, испанские банки чаще одобряют ипотеку на новостройки для нерезидентов.

Вторичное жильё обычно предлагает лучшую цену за квадратный метр, благодаря чему за те же деньги можно приобрести большую площадь. Ещё одно важное преимущество — возможность быстрого заселения. Часто въехать можно уже через 4–8 недель после заключения сделки.

Кроме того, вторичный рынок позволяет купить недвижимость в уникальных локациях, где новое строительство уже невозможно. Такие районы обычно имеют сложившееся сообщество, местный характер и более живую атмосферу. На текущем рынке также чаще можно договориться о скидке.

Кому больше подходит новостройка?

Новостройка обычно подходит тем, кто хочет современное жильё с минимальными расходами на обслуживание и без неожиданных ремонтов.

Это также хороший вариант для инвесторов, планирующих сдавать недвижимость туристам, поскольку новые комплексы часто более привлекательны для арендаторов.

Если вы готовы ждать от 12 до 24 месяцев до сдачи объекта и для вас важны энергоэффективность и низкие эксплуатационные расходы, новостройка может стать лучшим решением.

Кому больше подходит вторичное жильё?

Вторичный рынок чаще подходит тем, кто хочет быстро въехать или начать сдавать жильё — через несколько недель, а не месяцев.

Это также хороший выбор для покупателей с более ограниченным бюджетом, которые хотят получить больше квадратных метров за свои деньги.

Если для вас важнее всего расположение — близость к пляжу, центру города или сложившемуся району — вторичное жильё часто становится лучшим вариантом.

Рынок Гуардамара и Коста-Бланки в 2026 году

На локальном рынке Гуардамар-дель-Сегура, Торревьехи и Ориуэла-Коста оба сегмента остаются активными в 2026 году. Предложение новостроек значительно выросло в таких районах, как Сан-Фульхенсио, Пилар-де-ла-Орадада и Лос-Балконес.

При этом спрос на вторичное жильё остаётся высоким, особенно среди покупателей из Великобритании, Скандинавии и Восточной Европы, которые ищут сложившиеся сообщества и возможность быстрого переезда.

Важное примечание для 2026 года: Валенсийское сообщество скорректировало некоторые налоги, связанные с покупкой недвижимости, что делает текущий период особенно благоприятным как для покупки новостроек, так и вторичного жилья.

Наше мнение

Не существует универсально «лучшего» варианта. За более чем 10 лет работы на Коста-Бланке мы видели довольных покупателей по обе стороны рынка. Главное — заранее понимать свои приоритеты.

Если вы не уверены, расскажите нам о своём бюджете, сроках и планах использования недвижимости — мы честно подскажем, какой вариант имеет больше смысла именно для вас.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я получить ипотеку на покупку новостройки в Испании, если я не резидент?

Да. Испанские банки обычно финансируют от 60 до 70 % стоимости покупки или оценочной стоимости для нерезидентов. Новостройки часто предпочтительнее для банков, поскольку в них отсутствуют скрытые дефекты.

Вам понадобятся идентификационный номер иностранца, подтверждение доходов и, как правило, банковские выписки за последние три месяца.

Что произойдёт, если застройщик обанкротится до сдачи объекта?

В Испании застройщики по закону обязаны хранить поэтапные платежи на защищённом банковском счёте или иметь соответствующую страховку. Если застройщик обанкротится, вы имеете право на полный возврат уплаченных средств вместе с процентами.

Перед внесением аванса всегда убедитесь, что такая защита существует — ваш независимый адвокат должен это подтвердить.

Как проверить, что у вторичной недвижимости нет долгов или обременений?

Ваш адвокат заказывает выписку из Реестра недвижимости, в которой указаны все зарегистрированные обременения, ипотека и долги, связанные с объектом.

Это стандартная часть юридической проверки и её обязательно нужно проводить до подписания любых документов.

Дороже ли содержать новостройку в Испании по сравнению со вторичным жильём?

Обычно наоборот. Новостройки строятся по современным стандартам энергоэффективности, поэтому счета за электричество и отопление значительно ниже.

Старое вторичное жильё часто имеет низкий энергетический класс. За 10 лет экономия на коммунальных расходах может компенсировать значительную часть более высокой стоимости покупки новостройки.