Compra de vivienda en España por extranjeros en 2026

España sigue siendo uno de los países más atractivos de Europa para los compradores extranjeros de vivienda. Esto es especialmente evidente en regiones como la Costa Blanca, donde el clima mediterráneo, la calidad de vida y la alta demanda sostenida convierten el mercado inmobiliario en una opción sólida tanto para residencia como para inversión.

Sin embargo, el periodo 2025–2026 ha traído cambios importantes que afectan a los compradores internacionales, incluyendo debates legislativos, ajustes fiscales y nuevas exigencias administrativas. Conocer estas novedades es fundamental antes de tomar una decisión de compra.

El mercado inmobiliario español sigue abierto a compradores extranjeros

En 2026 se mantiene la norma básica: los extranjeros pueden comprar libremente inmuebles en España, independientemente de su nacionalidad. Esto incluye apartamentos, villas, casas adosadas y viviendas de obra nueva.

El proceso de compra para un extranjero es, en esencia, el mismo que para un ciudadano español. La operación se formaliza ante notario y la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación española.

Existen excepciones muy limitadas relacionadas con zonas de interés militar o estratégico, donde puede requerirse una autorización especial. No obstante, estas áreas representan una parte mínima del territorio y no afectan a las compras residenciales habituales en la Costa Blanca, Guardamar del Segura o Torrevieja.

El fin de la Golden Visa y su impacto en 2026

Hasta 2025, España ofrecía el programa conocido como Golden Visa, que concedía residencia a ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea mediante una inversión inmobiliaria mínima de 500.000 euros. Este programa ha sido oficialmente eliminado.

Es importante aclarar que la eliminación de la Golden Visa no impide la compra de vivienda. Los extranjeros pueden seguir comprando propiedades sin restricciones. Lo que ha cambiado es que la compra de un inmueble ya no otorga automáticamente derecho a residencia.

Para muchos compradores, especialmente aquellos que adquieren una vivienda vacacional o una propiedad de inversión, este cambio tiene un impacto limitado. Sin embargo, quienes busquen residir legalmente en España deberán estudiar otras opciones de visado o residencia.

Fiscalidad y obligaciones económicas para compradores extranjeros en 2026

La compra de una vivienda en España conlleva una serie de impuestos y gastos, y los cambios recientes hacen especialmente importante que los compradores extranjeros comprendan bien estos costes.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Se aplica en la compra de viviendas de segunda mano. El tipo impositivo depende de la comunidad autónoma y suele situarse entre el 6 % y el 10 % del precio declarado.

IVA y Actos Jurídicos Documentados en obra nueva

Las viviendas de obra nueva están sujetas al IVA, normalmente al 10 %, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que suele oscilar entre el 1 % y el 1,5 %.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Los propietarios extranjeros que alquilan su vivienda deben pagar el impuesto sobre la renta de no residentes.
Los residentes fiscales en la Unión Europea tributan al 19 % sobre el beneficio neto y pueden deducir determinados gastos, un aspecto especialmente relevante en el periodo 2025–2026.

Incluso si la vivienda no se alquila, los no residentes deben declarar una renta imputada y pagar un impuesto anual reducido.

Impuesto sobre el Patrimonio

Los propietarios extranjeros con activos de alto valor en España pueden estar sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio, dependiendo del valor total de sus bienes y de la normativa autonómica aplicable.

Propuestas de nuevos impuestos para compradores no comunitarios

En 2025, el Gobierno español planteó públicamente una propuesta que generó gran atención internacional: la posible subida significativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para compradores no residentes de fuera de la Unión Europea, especialmente en el mercado de segunda mano.

Conviene entender claramente la situación actual:

La propuesta se centra principalmente en compradores no comunitarios
No supone una prohibición de compra
Se encuentra todavía en fase de debate político y no se ha aplicado de forma generalizada

En caso de aprobarse, estas medidas previsiblemente incluirían periodos transitorios antes de su entrada en vigor, lo que permitiría a los compradores planificar sus adquisiciones con antelación.

Registro de alquiler y nuevas obligaciones administrativas

Desde mediados de 2025, España cuenta con un sistema unificado de registro de alquileres. Los propietarios que alquilan sus viviendas en modalidad de corta duración o alquiler turístico deben registrar el inmueble y obtener un número oficial de registro.

Esta obligación se aplica incluso a viviendas que ya disponen de licencia turística autonómica o municipal. Las plataformas de alquiler pueden retirar anuncios que no incluyan un número de registro válido.

Para los inversores extranjeros, cumplir con las normas de registro y fiscalidad del alquiler se ha convertido en un aspecto esencial de la propiedad inmobiliaria en España.

Tendencias clave entre compradores extranjeros en 2026

En 2026 se observan varias tendencias claras en el mercado inmobiliario español:

Demanda internacional sostenida, especialmente en zonas costeras
Alta actividad de compradores de la Unión Europea, ya que la mayoría de las propuestas restrictivas se dirigen a compradores no comunitarios
Mayor interés por viviendas de obra nueva, debido a su eficiencia energética, estándares modernos y estructura fiscal más clara
Oferta limitada en ubicaciones prime, lo que sostiene los precios y refuerza el atractivo de la inversión

La Costa Blanca, y en particular localidades como Guardamar del Segura y Torrevieja, continúan siendo algunos de los mercados más demandados por compradores extranjeros.

Pasos prácticos para comprar vivienda en España como extranjero

El proceso habitual de compra incluye los siguientes pasos:

Obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Apertura de una cuenta bancaria en España
Revisión legal completa del inmueble
Firma de un contrato de arras o reserva
Firma de la escritura pública ante notario
Inscripción de la propiedad y pago de impuestos

Contar con asesoramiento legal y profesional es altamente recomendable para garantizar una compra segura y evitar errores costosos.

Conclusión: España sigue siendo atractiva, pero es clave estar bien informado

En 2026, España continúa siendo un destino atractivo para compradores extranjeros, aunque el marco normativo es cada vez más exigente.

Puntos clave a tener en cuenta:

Los extranjeros pueden seguir comprando vivienda libremente
La compra ya no implica automáticamente derecho a residencia
La fiscalidad y la normativa de alquiler requieren atención constante
Las propuestas de nuevos impuestos aún no son definitivas

Para quienes estén considerando comprar vivienda en la Costa Blanca, Guardamar del Segura o Torrevieja, comprender estas tendencias y normas es fundamental para realizar una inversión segura y bien planificada.

Trabajar con profesionales locales con experiencia permite que la compra de vivienda en España siga siendo un proceso transparente, legal y estratégicamente acertado.

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