Коротко: Торревьеха и Орихуэла-Коста (Ла-Сения, Плайя-Фламенка, Пунта-Прима) предлагают наибольший туристический спрос и лучшую доходность — до 8,4% брутто в топовых районах Торревьехи. Гуардамар-дель-Сегура даёт несколько меньшую доходность, но более качественных арендаторов с длительными сроками проживания и более доступные цены входа. Во всех трёх зонах летняя заполняемость в хорошо расположенных объектах превышает 85%. Ключевая переменная 2026 года — законодательство о туристических лицензиях: разобраться в нём до покупки больше нельзя откладывать.

Почему Коста-Бланка Юг работает для инвестиций в аренду

Юг Коста-Бланки — не спекулятивный рынок. Он держится на сочетании факторов, которые не меняются overnight: надёжный климат, развивающаяся инфраструктура, хорошие авиасвязи с Северной Европой и стабильно растущая база покупателей и туристов из Великобритании, Нидерландов, Бельгии, Германии и Скандинавии.

В Торревьехе цены на апартаменты в 2025 году составляли около 2.500–2.600 €/м², с годовым ростом около 10%. В топовых локациях — Торревьехе, Гуардамаре и Орихуэла-Коста — летняя заполняемость часто превышает 85%, а краткосрочная аренда может приносить годовую валовую доходность от 5 до 8%.

Три основные зоны в сравнении

Торревьеха

Торревьеха — крупнейший город Коста-Бланка Юг (около 100.000 жителей) и наиболее ликвидный рынок аренды в регионе. Здесь сложилось одно из крупнейших в Испании русскоязычных сообществ экспатов — это важный фактор как для жизни, так и для формирования арендного спроса.

Доходность аренды в Торревьехе может достигать 8,40% для среднего апартамента. В конце 2025 года показатели варьировались от около 4,62% в районах с наименьшей доходностью до 8,4% в наиболее перспективных.

Лучшие микролокации: Ла-Мата (набережная у пляжа), Пунта-Прима, Плайя-дель-Кура, Эль-Акесьон.

Цена входа: от ~120.000–160.000 € за двухкомнатный апартамент вблизи пляжа. Типичный годовой валовой доход: 8.000–15.000 €.

Орихуэла-Коста (Ла-Сения, Плайя-Фламенка, Пунта-Прима, Кабо-Рохо)

Орихуэла-Коста — совокупность урбанизаций с наибольшей концентрацией курортной недвижимости на Коста-Бланка Юг и очень активным рынком краткосрочной аренды. Ла-Сения и Плайя-Фламенка — особенно востребованные точки: торговый центр La Zenia Boulevard, пляжи с Голубым флагом, стабильный спрос из Скандинавии и стран Бенилюкса.

В 2025 году новые жилые комплексы в Орихуэла-Коста и Гуардамаре подорожали на 8–10%.

Обратная сторона — менее аутентичная испанская среда и высокая конкуренция среди инвесторов.

Цена входа: от ~130.000–180.000 € за двухкомнатный апартамент вблизи пляжа. Типичный годовой валовой доход: 8.000–15.000 €.

Гуардамар-дель-Сегура

Гуардамар привлекает более взыскательного туриста — преимущественно голландские, бельгийские, немецкие и скандинавские семьи, предпочитающие длительные визиты (обычно 1–3 недели) в спокойной природной обстановке.

Средняя цена в Гуардамаре в марте 2025 года составляла 2.634 €/м², что на 5,44% выше, чем в марте 2024 года.

Меньший объём лицензированной туристической недвижимости снижает конкуренцию для качественных объектов, однако общий пул арендного спроса здесь меньше. Валовая доходность 5–7% достижима для хорошо расположенной недвижимости.

Цена входа: от ~100.000–150.000 € за двухкомнатный апартамент вблизи пляжа. Типичный годовой валовой доход: 6.000–12.000 €.

Сравнительная таблица зон

Законодательство о туристических лицензиях: что нужно знать в 2026 году

С 3 апреля 2025 года любой объект в многоквартирном доме требует явного разрешения от ТСЖ (не менее 3/5 голосов собственников и их долей) перед получением туристической лицензии.

Это означает: нельзя рассчитывать на получение лицензии только потому, что объект соответствует техническим требованиям. Если ТСЖ не голосовало «за» или проголосовало «против» — новая лицензия невозможна.

Что не затронуто: Объекты, легально работавшие как туристические до 3 апреля 2025 года и зарегистрированные в туристическом реестре, могут продолжать работу по прежним правилам — хотя ТСЖ вправе ввести надбавку до 20% на расходы общего имущества.

Продление лицензий: Все новые лицензии, выданные с августа 2024 года, подлежат обновлению каждые пять лет.

Практическая рекомендация: Перед покупкой убедитесь, что у объекта есть действующая туристическая лицензия и что ТСЖ здания одобрило этот вид использования. Команда Naranjas Spain может проверить это в рамках процесса покупки.

Среднесрочная аренда (от 11 ночей и более) находится полностью за пределами режима туристической лицензии — жизнеспособная альтернативная стратегия для инвесторов, которым нужен стабильный доход без интенсивного управления краткосрочной арендой.

Что определяет высокую доходность в 2026 году?

Микролокация: В Торревьехе объекты у пляжа Ла-Мата значительно превосходят расположенные в глубине района. В Орихуэла-Коста первая и вторая линия в Ла-Сении или Плайя-Фламенке опережает комплексы вдали от моря. В Гуардамаре объекты в пешей доступности от дюнных пляжей или марины получают премию.

Состояние и оснащение: Гости, платящие 700–1.200 €/неделю, ожидают кондиционирования, современной кухни, удобного внешнего пространства и быстрого Wi-Fi.

Бассейн и парковка: Объекты в закрытых комплексах с общественным бассейном стоят значительно дороже — особенно в Орихуэла-Коста.

Существующая туристическая лицензия: В 2026 году действующая лицензия — это реальное ценовое преимущество при переговорах о покупке.

Проверка реальной доходности

Для объекта стоимостью 150.000 € с валовым годовым доходом 12.000 €:

Полный разбор расходов на покупку — ITP, нотариус, регистрация — в нашей статье о реальной стоимости покупки недвижимости в Испании.

Часто задаваемые вопросы

Какой район имеет лучшую доходность на Коста-Бланка Юг? В Торревьехе самый высокий потолок — до 8,4% брутто в топовых объектах. Орихуэла-Коста и Гуардамар дают 5–7% брутто в хорошо расположенных объектах.

Нужна ли туристическая лицензия? Да, при аренде до 10 ночей. С апреля 2025 года необходимо одобрение ТСЖ. Аренда от 11 ночей не требует туристической лицензии.

Подходит ли Гуардамар для инвестиций? Да, с реалистичными ожиданиями. Доходность 5–7% брутто достижима. Гуардамар больше подходит инвесторам, предпочитающим меньшую ротацию и более качественных арендаторов.

Статья носит информационный характер. Перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным испанским юристом и налоговым консультантом.