Hiszpański podatek 100% dla kupujących mieszkających poza UE: na jakim etapie jest w listopadzie 2026 10 lis 2026

Krótka odpowiedź: hiszpański podatek 100% od zakupu nieruchomości przez osoby mieszkające poza UE nie obowiązuje na dzień 10 listopada 2026. To projekt ustawy złożony przez grupę socjalistyczną w maju 2025, który według The Local nie był ani razu omawiany w Kongresie do końca marca 2026. Dekret królewski 806/2026 z 5 października rozwiązał parlament i zarządził wybory parlamentarne na 29 listopada, a projekty, które nie zakończyły procesu legislacyjnego, tracą moc. Dziś zakup na Costa Blanca kosztuje tyle, co wcześniej: ITP 9% na rynku wtórnym oraz VAT 10% plus AJD 1,4% przy nowych budynkach.

Czym jest podatek 100% według oficjalnego tekstu

Jego pełna nazwa to Państwowy Podatek Uzupełniający od Przeniesienia Nieruchomości na Nierezydentów Unii Europejskiej. Znajduje się w projekcie ustawy o wspieraniu wynajmu mieszkań po przystępnych cenach, złożonym przez Grupę Parlamentarną Socjalistów i opublikowanym w Dzienniku Urzędowym Kortezów Generalnych 30 maja 2025 (nr 229-1).

Według tego tekstu podatek:

• obejmuje odpłatne nabycie nieruchomości położonych w Hiszpanii oraz ustanowienie i przeniesienie praw rzeczowych do nich;
• dotyczy osób fizycznych i podmiotów, które nie mają rezydencji w Unii Europejskiej;
• staje się wymagalny w dniu przeniesienia własności;
• jest liczony stawką 100% podstawy opodatkowania, czyli wartości nieruchomości, tak jak opisują to sam tekst i analizy doradców podatkowych, takich jak PwC czy Grant Thornton. Na papierze mieszkanie z rynku wtórnego kosztowałoby dwa razy więcej.

Kogo obejmowałby tekst: liczy się rezydencja, nie paszport

Tekst mówi o osobach niemających rezydencji w UE, a nie o narodowościach. O tym, czy wchodzisz w zakres, decyduje miejsce zamieszkania, a nie posiadany paszport.

Dla polskich czytelników to ważne rozróżnienie. Polak mieszkający w Polsce mieszka w UE i nie wchodzi w zakres tekstu. Polak, który od lat mieszka i pracuje w Wielkiej Brytanii albo w Norwegii, według dosłownego brzmienia tak, bo liczy się miejsce zamieszkania.

To odczyt tekstu złożonego w 2025. Ostateczna wersja mogłaby zmienić definicję lub dodać wyjątki.

Uwaga o Norwegii: należy do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, ale nie do UE. Niektórzy doradcy ostrzegali, że odmienne traktowanie rezydentów EOG mogłoby kolidować z Porozumieniem o EOG.

Na jakim etapie jest dziś: oś czasu

Co dzieje się z projektami ustaw po rozwiązaniu parlamentu

Po rozwiązaniu parlamentu projekty, które nie zakończyły procesu legislacyjnego, tracą moc. Żeby podatek 100% wrócił na stół, nowy parlament musiałby otrzymać nowy projekt i przejść z nim całą procedurę od początku.

Nie da się poważnie przewidzieć, czy tak się stanie. Ten artykuł nie ocenia żadnej partii ani nie prognozuje wyniku wyborów. Ogranicza się do tego, co jest: tekstu, który nie jest prawem, i kalendarza wyborczego.

Czy pasuje do prawa UE?

Kancelarie prawne i doradcy podatkowi zwracali uwagę, że takie obciążenie mogłoby kolidować ze swobodą przepływu kapitału (art. 63 Traktatu o funkcjonowaniu UE), która chroni także przepływy kapitału z krajami spoza UE. To otwarta debata prawna, a nie konkluzja. Gdyby kiedyś go uchwalono, prawdopodobnie trafiłby do sądów.

Co zmienia się dla Ciebie dziś, jeśli kupujesz na Costa Blanca

Nic. Podatek nie istnieje, a koszty zakupu to te obowiązujące we Wspólnocie Walencjańskiej:

Do tego dochodzą notariusz, rejestr nieruchomości i gestoría, które zależą od konkretnej transakcji: poproś o wycenę przed podpisaniem. Zestawienie znajdziesz w naszym przewodniku o prawdziwych kosztach zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Jeśli planujesz wynajmować nieruchomość, pamiętaj, że nowe dekrety mieszkaniowe są nadal w toku, a pakiet ze stycznia 2026 zawierał większe ograniczenia wynajmu turystycznego. Sprawdź ich stan z doradcą, zanim kupisz.

Co robić, jeśli mieszkasz poza UE i chcesz kupić

1. Nie spiesz się ze strachu przed podatkiem, którego nie ma. Dziś nie obowiązuje, a jego przyszłość jest niepewna.
2. Nie buduj też konstrukcji, żeby go obejść. Spółki-słupy albo osoby trzecie występujące jako kupujący, by uniknąć podatku, który nawet nie został uchwalony, mogą stworzyć poważne ryzyka podatkowe i prawne. Porozmawiaj z prawnikiem, zanim rozważysz cokolwiek takiego.
3. Jeśli planujesz przenieść rezydencję do Hiszpanii, Twoja sytuacja się zmienia. To sprawa imigracyjna i podatkowa: skonsultuj ją ze specjalistą.
4. Dobrze zamknij warunki. Zatrudnij niezależnego prawnika i przejdź z nim umowę arras. Szczegóły są w naszym przewodniku rezerwacja vs arras w Hiszpanii.
5. Śledź źródła oficjalne (BOE i stronę Kongresu), a nie nagłówki.

Najczęstsze pytania

Czy podatek 100% dla zagranicznych kupujących obowiązuje?
Nie. To projekt ustawy z 2025, który nie został uchwalony. Po rozwiązaniu parlamentu niedokończone projekty tracą moc.

Kiedy są wybory parlamentarne?
29 listopada 2026, według dekretu królewskiego 806/2026 z 5 października, który znajduje się na stronie Narodowego Instytutu Statystycznego (INE).

Czy dotknąłby kupujących z Polski?
Jeśli mieszkają w Polsce, czyli w UE, nie wchodziliby w zakres tekstu. Jeśli mieszkają w Wielkiej Brytanii lub w Norwegii, według dosłownego brzmienia tak.

Mieszkam w Wielkiej Brytanii od lat. Czy to mnie dotyczy?
Według tekstu z 2025, gdyby został uchwalony w obecnym kształcie, dotyczyłby osób mieszkających poza UE, w tym w Wielkiej Brytanii, niezależnie od obywatelstwa. Dziś nie obowiązuje.

Czy dotknąłby Norwegów i Szwajcarów?
Według dosłownego brzmienia tak, bo Norwegia i Szwajcaria nie są członkami UE. W przypadku Norwegii podniesiono też kwestię zgodności z Porozumieniem o EOG. Dziś nie obowiązuje.

Podpisałem arras albo zaraz podpiszę. Czy powinienem się martwić?
Dziś nie ma żadnego dodatkowego podatku. Gdyby kiedyś uchwalono coś podobnego, przepisy przejściowe zależałyby od ostatecznego tekstu i nie da się ich przewidzieć. Zapytaj swojego prawnika.

Gdzie mogę przeczytać oficjalny tekst?
W Dzienniku Urzędowym Kortezów Generalnych, nr 229-1 z 30 maja 2025, oraz na stronie INE dla kalendarza wyborczego. Linki są poniżej.

Źródła oficjalne

• Dziennik Urzędowy Kortezów Generalnych, nr 229-1 (30 maja 2025)
• Narodowy Instytut Statystyczny (INE): wybory parlamentarne z 29 listopada 2026

Oficjalny tekst, który sprawdziliśmy, pochodzi z maja 2025. Niektóre media informowały o późniejszych projektach, a ostateczne brzmienie może się różnić.

Chcesz zobaczyć, co jest dostępne? Przeglądaj nieruchomości w Torrevieja i nieruchomości w Guardamar del Segura albo napisz do nas.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Przed podjęciem decyzji o zakupie zawsze skonsultuj się z wykwalifikowanym hiszpańskim prawnikiem i doradcą podatkowym.