Holenderscy kupujący, Box 3 i zakup nieruchomości w Hiszpanii: co zmienia się w 2026 13 paź 2026

Krótka odpowiedź: Niderlandy stosują podatek Box 3 — podatek od fikcyjnego zwrotu z aktywów, w tym zagranicznych nieruchomości — do wszystkich holenderskich rezydentów podatkowych. W 2026 roku system jest w pełnej transformacji: planowana podwyżka stawki została anulowana, parlament zatwierdził nowy model opodatkowania rzeczywistych zysków z wejściem w życie w 2028, a Sąd Najwyższy nadal unieważnia aspekty obecnego systemu. Dla holenderskich kupujących na Costa Blanca w 2026 roku ma to konkretne praktyczne implikacje, które warto rozumieć przed zakupem.

Dlaczego holenderscy kupujący dominują na rynku Costa Blanca Południe

Niderlandy stale plasują się wśród dwóch lub trzech pierwszych krajów pod względem wolumenu zakupów w prowincji Alicante. W Guardamar del Segura, Torrevieja i Orihuela Costa holenderscy kupujący są obecni od dziesięcioleci — przyciągani klimatem, różnicą cen z Niderlandami, plażami z Błękitną Flagą i stylem życia, którego Europa Północna po prostu nie jest w stanie zapewnić.

Co to jest Box 3 i jak wpływa na nieruchomość w Hiszpanii

Holenderski system podatkowy dzieli dochody na trzy "skrzynki" (boxen). Box 3 opodatkowuje majątek — oszczędności, inwestycje, zagraniczne nieruchomości — nie na podstawie faktycznie uzyskanych dochodów, ale na podstawie fikcyjnego zwrotu przypisanego przez prawo każdej kategorii aktywów.

Na rok 2026, fikcyjna stopa dla "innych aktywów" — kategoria, do której należy nieruchomość w Hiszpanii — wynosi 6% od wartości aktywa, opodatkowane według stawki Box 3 wynoszącą 36%. Odpowiada to efektywnemu rocznemu podatkowi wynoszącemu 2,16% od wartości nieruchomości w Hiszpanii, niezależnie od tego czy ją wynajmujesz, i niezależnie od tego co faktycznie z niej zarabiasz.

Przykład praktyczny

Ta kwota jest płacona w Niderlandach, w holenderskim zeznaniu podatkowym, każdego roku przez który posiadasz nieruchomość.

Uwaga dotycząca podwójnego opodatkowania: Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Niderlandami stosuje metodę proporcjonalnego zwolnienia. Niderlandy zwalniają część Box 3 odpowiadającą hiszpańskiej nieruchomości, ale obecność zagranicznego aktywa może zwiększyć efektywną stawkę stosowaną do pozostałego majątku holenderskiego.

Co zmienia się w Box 3 w 2026

Box 3 został uznany za niezgodny z konstytucją przez holenderski Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach od 2021 roku. Obecny system pozostaje tymczasowo legalny podczas gdy rząd uchwala reformę, ale kontekst jest niepewny:

Styczeń 2026: Niderlandy anulowały planowaną podwyżkę stawki Box 3 (która miała wzrosnąć do 7,78%). Rząd zdecydował o nieobniżaniu, aby nie przyspieszać masowej sprzedaży nieruchomości czynszowych.

Luty 2026: Parlament holenderski zatwierdził nowy model Box 3 oparty na opodatkowaniu rzeczywistych zysków kapitałowych (vermogensaanwasbelasting), z datą wejścia w życie 2028.

Aktualny stan październik 2026: System fikcyjnych zwrotów pozostaje w mocy na 2026 i 2027 rok. Reforma z 2028 może jeszcze ulec modyfikacji przed wejściem w życie.

Jak opodatkowana jest nieruchomość w Hiszpanii dla holenderskiego rezydenta podatkowego

W Hiszpanii

Jeśli wynajmujesz nieruchomość:
Jako nierezydent płacisz w Hiszpanii Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) od dochodów netto z wynajmu. Stawka dla rezydentów UE/EOG (w tym Niderlandów) wynosi 19% od dochodu netto. Możesz odliczyć rzeczywiste koszty związane z wynajmem.

Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości:
Hiszpania stosuje zasadę przypisanego dochodu — zazwyczaj 1,1% od wartości katastralnej nieruchomości, opodatkowane 19% dla rezydentów UE.

Roczny IBI:
Podatek gminny płacony przez wszystkich właścicieli niezależnie od miejsca zamieszkania. W Torrevieja i Guardamar zazwyczaj 200–600 €/rok dla standardowego apartamentu.

Zyski kapitałowe i plusvalía municipal przy sprzedaży:
Przy sprzedaży Hiszpania opodatkowuje zysk stawką 19% dla rezydentów UE (IRNR), a także stosuje gminny podatek plusvalía.

W Niderlandach

Box 3 stosuje się do pełnej wartości nieruchomości przy użyciu opisanych powyżej fikcyjnych stóp zwrotu. Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania-Niderlandy zapobiega rzeczywistemu podwójnemu opodatkowaniu poprzez zastosowanie proporcjonalnego zwolnienia.

Dlaczego holenderscy kupujący nadal kupują pomimo Box 3

Różnica cen. Porównywalna nieruchomość w Niderlandach kosztuje trzy do pięciu razy więcej. Cena zakupu jest dominującym czynnikiem w całkowitym obliczeniu zwrotu.

Jakość życia. Klimat, jedzenie, plaże i koszty utrzymania są stale wymieniane jako motywacje zakupowe, które holenderscy kupujący cenią wysoko.

Rentowność wynajmu. Holenderscy kupujący w Guardamar del Segura, Mil Palmeras i La Mata zazwyczaj używają nieruchomości do mieszanego użytku osobistego i wynajmu. Osiągalne są stopy zwrotu brutto na poziomie 5–7%.

Oczekiwanie reformy 2028. Nowy system może być korzystniejszy dla właścicieli z umiarkowanym lub zerowym dochodem z wynajmu.

Co należy mieć jasne przed zakupem jako holenderski kupujący na Costa Blanca

1. Oblicz wpływ Box 3 na swoją konkretną sytuację. Efektywna stawka 2,16% od wartości nieruchomości jest punktem wyjścia, ale twój całkowity holenderski majątek zmienia rzeczywiste obliczenie.

2. Rozumiej dwa poziomy opodatkowania. Hiszpania pobiera IRNR (19% od dochodów netto z wynajmu lub przypisanego czynszu). Niderlandy pobierają Box 3 od wartości aktywa.

3. Sprawdź status swojej deklaracji Box 3. Jeśli masz oczekujące roszczenia z poprzednich lat z powodu niekonstytucyjności systemu, teraz jest czas by je zarządzić z holenderskim doradcą podatkowym.

4. Uwzględnij pełny koszt transakcji. Koszty zakupu w Wspólnocie Walencjańskiej (ITP 9% od czerwca 2026 + notariusz + rejestracja + obsługa) wynoszą łącznie ok. 10–11% ponad cenę zakupu.

Naranja Spain pracuje z holenderskimi kupującymi w Guardamar del Segura, Torrevieja i Orihuela Costa. Przeglądaj nieruchomości w Guardamar del Segura i w Torrevieja, lub skontaktuj się z nami.

Pełny opis kosztów zakupu: prawdziwy koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Zasady podatkowe w Niderlandach i Hiszpanii zmieniają się często. Zawsze konsultuj się z kwalifikowanym doradcą podatkowym z doświadczeniem w konwencji o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania-Niderlandy.