Zakup nieruchomości w Hiszpanii dla obcokrajowców w 202

Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów w Europie dla zagranicznych nabywców nieruchomości

Hiszpania pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych krajów w Europie dla zagranicznych kupujących nieruchomości. Dotyczy to szczególnie regionów takich jak Costa Blanca, w tym miast Guardamar del Segura oraz Torrevieja, gdzie łagodny klimat, wysoka jakość życia oraz stabilny długoterminowy popyt nadal przyciągają międzynarodowych nabywców.

Jednak okres od 2025 do 2026 roku przyniósł kilka ważnych zmian, które mają wpływ na zagranicznych kupujących, w tym nowe dyskusje prawne, zmiany podatkowe oraz rozwijające się trendy rynkowe. Zrozumienie tych zmian jest niezwykle istotne przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości.

Hiszpański rynek nieruchomości pozostaje otwarty dla zagranicznych kupujących

Na rok 2026 podstawowa zasada pozostaje niezmienna: cudzoziemcy mają prawo legalnie kupować nieruchomości w Hiszpanii niezależnie od swojej narodowości. Dotyczy to mieszkań, willi, domów szeregowych oraz nowych inwestycji deweloperskich.

Proces zakupu dla zagranicznych kupujących jest w dużej mierze taki sam jak dla obywateli Hiszpanii. Transakcje zawierane są przed notariuszem, a prawo własności zostaje zarejestrowane w Rejestrze Nieruchomości zgodnie z hiszpańskim prawem.

Istnieją nieliczne wyjątki dotyczące niektórych stref wojskowych lub strategicznych, gdzie może być wymagane specjalne pozwolenie. Obszary te stanowią jednak bardzo mały procent terytorium kraju i zazwyczaj nie mają wpływu na standardowe zakupy nieruchomości mieszkalnych na Costa Blanca, w Guardamar lub Torrevieja.

Koniec programu Golden Visa i jego wpływ

Do 2025 roku Hiszpania oferowała znany program Golden Visa, który przyznawał prawo pobytu obywatelom spoza Unii Europejskiej inwestującym co najmniej 500 000 euro w nieruchomości. Program ten został oficjalnie zakończony.

Ważne jest jednak wyjaśnienie, że zakończenie programu Golden Visa nie ogranicza możliwości zakupu nieruchomości. Cudzoziemcy nadal mogą swobodnie kupować nieruchomości w Hiszpanii. Zmiana polega na tym, że posiadanie nieruchomości nie daje już automatycznie prawa do uzyskania pozwolenia na pobyt.

Dla wielu kupujących, szczególnie tych, którzy nabywają domy wakacyjne lub nieruchomości inwestycyjne, zmiana ta ma niewielkie znaczenie praktyczne. Jednak osoby zainteresowane uzyskaniem rezydencji muszą obecnie rozważyć inne możliwości wizowe lub formy pozwolenia na pobyt.

Podatki i obowiązki finansowe dla zagranicznych kupujących w 2026 roku

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z kilkoma podatkami oraz kosztami dodatkowymi, a najnowsze zmiany sprawiają, że szczególnie ważne jest, aby zagraniczni kupujący dobrze rozumieli swoje obowiązki finansowe.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP)

Podatek ten obowiązuje przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Stawki zależą od wspólnoty autonomicznej i zazwyczaj wynoszą od 6% do 10% zadeklarowanej ceny zakupu.

VAT i podatek od czynności prawnych przy nowych inwestycjach

Nowe nieruchomości podlegają podatkowi VAT (IVA), który zazwyczaj wynosi 10%, oraz podatkowi od czynności prawnych (AJD), wynoszącemu zazwyczaj od 1% do 1,5%, w zależności od regionu.

Podatek dochodowy dla nierezydentów

Zagraniczni właściciele wynajmujący swoje nieruchomości muszą płacić podatek dochodowy dla nierezydentów od przychodów z wynajmu.

Rezydenci Unii Europejskiej płacą podatek w wysokości 19% od dochodu netto i mogą odliczać kwalifikowane koszty. Wyjaśnienie tych zasad stało się szczególnie istotne w latach 2025–2026.

Nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, nierezydenci muszą zgłosić tzw. dochód hipotetyczny i zapłacić niewielki roczny podatek.

Podatek majątkowy

Zagraniczni właściciele posiadający w Hiszpanii nieruchomości o wysokiej wartości mogą podlegać także podatkowi majątkowemu lub podatkowi od aktywów, w zależności od łącznej wartości posiadanych nieruchomości oraz przepisów regionalnych.

Proponowane nowe podatki dla kupujących spoza Unii Europejskiej

W 2025 roku rząd Hiszpanii publicznie omawiał propozycję, która przyciągnęła znaczną uwagę międzynarodową: możliwość podwyższenia podatku od przeniesienia własności nieruchomości dla kupujących spoza Unii Europejskiej, którzy nie są rezydentami.

W niektórych propozycjach mówiono o dodatkowej opłacie, która mogłaby znacząco zwiększyć koszty zakupu nieruchomości z rynku wtórnego.

Warto jednak jasno zrozumieć obecną sytuację:

propozycja dotyczy głównie kupujących spoza Unii Europejskiej
nie oznacza zakazu kupowania nieruchomości przez cudzoziemców
propozycja nadal jest przedmiotem dyskusji politycznych i nie została jeszcze w pełni wprowadzona w całym kraju

Jeżeli takie środki zostaną zatwierdzone, prawdopodobnie będą wprowadzone z okresem przejściowym, który pozwoli kupującym odpowiednio zaplanować zakup.

Rejestracja wynajmu i nowe obowiązki właścicieli

Od połowy 2025 roku w Hiszpanii wprowadzono jednolity system rejestracji wynajmu. Właściciele nieruchomości wynajmujący swoje domy w celach krótkoterminowych lub wakacyjnych muszą obecnie zarejestrować nieruchomość i uzyskać oficjalny numer rejestracyjny wynajmu.

Obowiązek ten dotyczy także nieruchomości, które już posiadają lokalną licencję turystyczną. Platformy internetowe oferujące wynajem mogą usuwać ogłoszenia, które nie posiadają ważnego numeru rejestracyjnego.

Dla zagranicznych inwestorów przestrzeganie zasad rejestracji wynajmu oraz obowiązków podatkowych jest obecnie kluczowym elementem posiadania nieruchomości w Hiszpanii.

Najważniejsze trendy wśród zagranicznych kupujących w 2026 roku

Kilka istotnych trendów definiuje rynek zagranicznych kupujących w Hiszpanii w 2026 roku:

utrzymujący się silny popyt międzynarodowy, szczególnie w regionach nadmorskich
kupujący z Unii Europejskiej pozostają bardzo aktywni, ponieważ większość proponowanych ograniczeń dotyczy kupujących spoza UE
rosnące zainteresowanie nowymi inwestycjami deweloperskimi ze względu na efektywność energetyczną, nowoczesne standardy oraz bardziej przejrzystą strukturę podatkową
ograniczona podaż nieruchomości w najlepszych lokalizacjach nadmorskich nadal wspiera stabilność i wzrost cen

Costa Blanca, a szczególnie miasta takie jak Guardamar del Segura i Torrevieja, pozostają jednymi z najbardziej konkurencyjnych i atrakcyjnych rynków dla zagranicznych kupujących.

Praktyczne kroki dla zagranicznych kupujących w Hiszpanii

Standardowy proces zakupu nieruchomości przez cudzoziemców obejmuje następujące etapy:

uzyskanie numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE)
otwarcie konta bankowego w Hiszpanii
przeprowadzenie weryfikacji prawnej nieruchomości
podpisanie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej
finalizacja zakupu przed notariuszem
rejestracja własności oraz zapłata wszystkich wymaganych podatków

Zdecydowanie zaleca się korzystanie z pomocy doświadczonych prawników i agentów nieruchomości, aby uniknąć kosztownych błędów.

Podsumowanie: Hiszpania pozostaje atrakcyjna, ale świadomość przepisów jest kluczowa

W 2026 roku Hiszpania nadal pozostaje otwarta na zagranicznych nabywców nieruchomości, jednak środowisko prawne staje się bardziej uporządkowane i regulowane.

Najważniejsze wnioski:

cudzoziemcy nadal mogą swobodnie kupować nieruchomości w Hiszpanii
zakup nieruchomości nie daje już automatycznie prawa do rezydencji
przepisy podatkowe i regulacje dotyczące wynajmu wymagają większej uwagi
nowe propozycje mogą wpłynąć na kupujących spoza Unii Europejskiej, ale nie zostały jeszcze ostatecznie wprowadzone

Dla osób rozważających zakup nieruchomości na Costa Blanca, w Guardamar del Segura lub Torrevieja, zrozumienie tych trendów i zasad jest kluczowe dla bezpiecznej i świadomej inwestycji.

Współpraca z doświadczonymi lokalnymi specjalistami sprawia, że zakup nieruchomości w Hiszpanii pozostaje nie tylko możliwy, ale także bezpieczny, przejrzysty i dobrze zaplanowany strategicznie.

Skontaktuj się z nami już teraz: