Si estás pensando en comprar un terreno en Costa Blanca o cualquier otra parte de España, aquí tienes una guía paso a paso para que no cometas ningún error. 

¿Qué hay que hacer para comprar un terreno en España?

1. Solicita la Nota Simple en el Registro de la Propiedad, para saber: 

• Quién es el propietario del terreno. 
• Si está libre de deudas o cargas.
• La existencia de posibles hipotecas. 
• Obtener el número de Catastro del terreno.

2. Solicitar el Certificado Catastral en el Catastro, para obtener:  

• La localización de la finca
• Su referencia catastral
• La superficie real
• Su uso y destino
• El valor catastral
• El titular del inmueble con el número de identificación fiscal o identidad de extranjero
• La clase de cultivo o aprovechamiento (en su caso)
• La calidad de las construcciones (en su caso)

3. Solicita las Escrituras del terreno y recibo del IBI al propietario

Si el propietario o inmobiliaria aún no te ha dado una copia de las primeras páginas de las escrituras del terreno que tienes interés en comprar; solicitalo. Verifica si los datos del anuncio y proporcionados en la escritura coinciden con la nota simple y el Certificado Catastral. También solicita el recibo del pago anual del IBI /Impuesto Bienes Inmuebles; que te indique que el propietario del terreno esté al corriente de los pagos. 

Si quieres conocer más impuestos y gastos de una vivienda en Costa Blanca,lee este artículo de la inmobiliaria Naranja Spain.

¿Cuánto puedo construir en un terreno en Costa Blanca? 

4. Solicita la Cédula Urbanística

Este documento amplía la información sobre la tipología del suelo y detalla el tipo de vivienda (en caso de) y los suministros disponibles.

Aquí lo importante a tener en cuenta es que conozcas los diferentes tipos de suelo y qué uso en ellos nos permite la ley en España:

• Terreno urbano. Es el que está incluido en el plan urbanístico actual de un territorio.
• Terreno no urbanizable. El que cuenta con algún tipo de protección que lo convierte en no apto para construcciones como el suelo rústico o agrario.
• Terreno urbanizable. Es un suelo en transición que se convertirá en urbano al finalizar la transformación. 

Y que hay otros dos valores muy importantes a tener en cuenta: la ocupación y la edificabilidad.

La edificabilidad es el total de los metros cuadrados que podemos construir; cuentan todas las plantas construidas, aquí el porche contabiliza (normalmente) al 50%.

La ocupación  es el porcentaje de la superficie de terreno que ocupamos con la casa, incluido los porches (no las terrazas). En algunos ayuntamientos contabilizan la piscina. Este dato es más importante que la edificabilidad cuando construimos la vivienda en una sola planta. La ocupación suele ser algo superior a la edificabilidad.

¿Cuántos metros cuadrados puedo construir en un terreno en España? 

Imaginemos que vamos a comprar un:

 Terreno urbanizable de 900m2 con una edificabilidad de 0,5m2/suelo y una ocupación del 30%

La mitad del terreno; en este caso 450 m2 en total, sumando la superficie de cada una de las plantas.

Ya sabemos que podemos construir una casa de 450m2; ahora para saber cómo podemos distribuir los metros cuadrados en las alturas permitidas; necesitamos conocer la ocupación máxima (que podemos usar en nuestro terreno) 

En este caso, se permite una ocupación máxima del 30% sobre los 900m2 de terreno; son 270m2. Esto quiere decir que la primera planta no puede ocupar más de 270m2  de aquí podrías construir 2 plantas hasta agotar los 180 m2 de superficie restantes permitidos por la ley.

5. Solicitar un estudio geotécnico

Antes de comprar y comenzar cualquier construcción de obra nueva en un terreno, es necesario conocer las características físicas de los suelos y las rocas que lo forman.

Las características más importantes que valoraremos a la hora de construir en un terreno son la tensión admisible del terreno, la profundidad del nivel freático y el  levantamiento topográfico y su relación con los estudios geotécnicos; este último es imprescindible a nivel Administrativo ya que  las ordenanzas municipales exigen, comunicar la fecha prevista para el inicio de las obras y para esto es necesario tener el replanteo de los planos, que se realiza en el levantamiento topográfico.

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