Покупка недвижимости иностранцами в Испании 2026: тренды, новые правила и что важно знать 14 фев 2026

Испания остаётся одной из самых привлекательных стран для покупки недвижимости иностранцами. Это особенно заметно в регионах, таких как Costa Blanca, Guardamar del Segura и Torrevieja, где мягкий климат, высокий уровень жизни и стабильный спрос делают рынок недвижимости интересным как для проживания, так и для инвестиций. Однако в 2025–2026 годах произошли важные изменения, которые влияют на тренды покупок, налоговую нагрузку и правовые требования для иностранных покупателей.

1. Испанский рынок остаётся открытым для иностранных покупателей

На 2026 год основное правило остаётся прежним: иностранцы свободно могут приобретать жильё в Испании, независимо от гражданства. Это включает квартиры, виллы, таунхаусы и новостройки. Процедура покупки для иностранцев практически не отличается от таковой для граждан Испании — те же нотариальные акты, та же регистрация собственности.

Исключение составляет лишь небольшая часть территорий, где действует военное регулирование (Law 8/1975): покупка в некоторых зонах стратегического интереса может требовать отдельного разрешения. Однако это касается крайне ограниченных участков береговой линии, оборонных зон и удалённых участков.

2. Отмена “Золотой визы” и её последствия

До 2025 года многие иностранцы оформляли «Золотую визу» (Golden Visa), получая вид на жительство при покупке недвижимости от €500 000. Эта программа официально завершилась в 2025 году. Это не означает запрета на покупку — просто недвижимость больше не автоматически даёт право на ВНЖ.

Это изменение повлияло на решения некоторых инвесторов, но сам факт покупки недвижимости остаётся доступным без дополнительных требований по минимальной сумме или сроку проживания.

3. Новые налоговые правила и обязательства в 2026 году

Покупка недвижимости в Испании связана с налоговыми обязательствами, и изменения последних лет повлияли на расчёт затрат для иностранных владельцев. Основные моменты, которые важно учитывать:

Налог на передачу имущества (ITP)

Применяется при покупке вторичного жилья (resale). Ставки зависят от региона и обычно составляют 6–10% от стоимости.

НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD)

Новые здания (new builds) облагаются НДС — обычно 10%, плюс гербовый сбор 1–1,5% от цены.

Налог на доход нерезидента

Если вы сдаёте недвижимость в аренду, нерезиденты платят налог на чистый доход — 19% (для резидентов ЕС), что теперь можно уменьшать на учтённые расходы, ─ это важное изменение 2025/2026 годов.
Если жильё пустует и не сдаётся, на него всё равно начисляется «предполагаемый доход», облагаемый налогом.

Налог на богатство и имущество

Если у иностранца в Испании есть значительные активы (например, несколько объектов), может применяться налог на богатство (Patrimonio) — ставка варьируется в зависимости от региона.

4. Предложение о новом налоге — что происходит в 2026

В 2025 году правительство Испании обсуждало законопроект, который вызвал широкий резонанс: введение «дополнительного государственного налога» до 100% на передачу недвижимости (ITP) для нерезидентов из стран вне ЕС.